깡통 전세 전세 보증 가입 불가

조선일보 기사 갈무리

 5월 1일부터 전세가율 90% 이하인 주택만 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있게 되었습니다.

 그러니까 깡통전세라고 일컫는 그런 전세는 보증보험에 가입할 수 없다는 것입니다.

 이렇게 보증보험 가입 요건이 까다로워졌고, 올해 공동주택 공시가격이 큰 폭 하락하면서 가입 문턱은 더 높아질 것으로 보인다고 기사는 소개하고 있습니다.

 해당 기준은 HUG 뿐 아니라 SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF)에서도 적용이 됩니다.

 

 따라서, 해당 기준을 초과하여 전세보증에 가입할 수 없는 경우는 보증금을 환수할 수 없게 되는 상황이 오면 경매를 통해서 보증금을 환수해야 하는 방법만 있게 됩니다.

 이는 깡통 전세도 보증보험에 가입할 수 있는 이전 제도로 인해서 전세 사기가 더 많이 발생했다는 분석 결과를 토대로 제도가 변경이 된 것이라 합니다.

 

전세보증 가입기준

 빌라의 경우 공시가격 및 실거래가격이 없는 경우가 많아 해당 90%의 기준을 산정하는데 있어서 해당 전세 매물을 감정하고 감정한 결과를 기준으로 90% 이하의 기준을 충족해야 전세보증을 가입할 수 있게 됩니다.

 따라서, 주인이 이야기하거나 부동산 업자가 시세라면서 말을 하는 금액을 그대로 믿고 90%에 해당한다고 생각하면 안 됩니다.

 

변경되는 제도

 주택 가격 산정 때 공시가격 적용 비율도 낮아집니다.

 작년까지 150%였으나 올해부터 140%로 적용되면서 이달부터 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% * 전세가율 90%)까지만 보증보험 가입이 가능해집니다.

 이 기준은 이날부터 신청하는 신규 보증에 적용되며, 갱신보증은 내년 1월 1일 신청분부터 적용됩니다.

 

 감정평가 적용방식도 바뀐다고 합니다.

 기존에는 신규·갱신보증 신청 시 주택 감정평가금액을 최우선으로 적용했으나, 이제는 KB시세나 부동산테크, 공시가격 등이 없어야만 후순위로 감정평가금액을 적용하도록 했으며, 감정평가 유효기간도 6개월에서 3개월로 단축되었습니다.

 

예외 사항

 위와 같이 제도가 변경되지만 기존 전세보증 갱신 대상자에 한해서는 올해까지 적용이 유예됩니다.

 또 임차인이 드는 전세보증과 달리 등록임대사업자가 가입하는 임대보증금보증(임대보증)은 종전 기준인 전세가율 100%가 적용되며, 국토교통부는 오는 7월 중 임대보증의 가입 요건도 전세가율 90%로 강화할 계획이라고  합니다.